サラリーマンが不動産投資?ここに注目!陥りやすい失敗事例10選!

はじめに

銀行に預けても利子は雀の涙ほど、それならいっそ不動投資でも始めるか!と不動産投資を始め失敗するサラリーマンが増えています。

「不動産投資なら日中パソコンに張り付いていなきゃいけないデイトレードと違って、会社勤めをしながらでも儲けることができる」

このような甘い見通しが失敗の元、「いざとなれば不動産を売ってローンを返済すればよいから」という軽い気持ちで不動産投資に手を出すと取り返しのつかないことになりますよ。

ということで、今回はサラリーマンが陥りやすい不動産投資の失敗事例をご紹介します。

ローン返済+経費で赤字

投資用にマンションを購入し、賃貸に出し、毎月の家賃収入を得る。不動産投資の基本ですね。

家賃収入からローンの返済と経費をさし引いた残りが儲けになります。家賃収入>ローンの返済+経費、これさえ守れば利益が出るという簡単な計算ですが、サラリーマンの不動産投資ではこの計算に失敗します。

家賃収入<ローンの返済+経費になり、毎月赤字になってしまうのですね。もちろん、ローンはそのうち終わりますから、それまで赤字でも辛抱しようという計画であるのなら問題はありません。

しかし、そうでないのに毎月赤字になったり、ローンの返済が遅れたりすると……これが不動産投資の失敗事例の1つ目です。

新築物件で失敗

家賃収入を得るために、新築マンションを買って失敗するということも多いです。新築物件は販促費用、それに新築プレミアムがついているので、相場よりも割高です。

「新築だから相場よりも高い家賃がとれるだろう」というのは甘い考え、部屋を借りる人は新築かどうかにこだわらないことが多いですし、2年目3年目になると新築プレミアムがなくなり、家賃も周辺の相場と同じになります。

ローンは高いまま、家賃が下がれば、維持できなくなりますよね。維持できなくなった物件を売ろうとしたとき、また新築物件の落とし穴があります。思っていたような価格では売れないのです。

売るときには新築ではなく中古物件ですから、購入した金額よりもずっと安く売る羽目になります。売った挙句、ローンも完済できないということも多いです。

ローンを借り過ぎて失敗

不動産投資を始めるときは、投資額のうち自己資本が60%以上、借入金(ローン)は40%以下に抑えるのが普通です。

もしこのバランスを破って、借入金がふえすぎると……毎月の返済額が高くなってしまい、不動産投資は失敗してしまいます。

長期の空室で家賃0

家賃収入を目的とした不動産投資では、入居者がいなければ話になりません。新しい入居者を見つけることができず家賃が0円に!

毎月のローン返済や税金は入居者の有無に関わらず払わなければいけないために、不動産投資を失敗してしまうのです。
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リフォームや設備費で失敗

マンションや一戸建てを賃貸に出す場合、新しい入居者が入る前には設備を新しくしたり、壁紙やキッチン、鍵を取り替える必要があります。このリフォーム代が高い!

また、ビルトインタイプのエアコンなどの設備費も大家さんが負担します。ビルトインタイプのエアコンを新調する場合、150万円かかります。

中古のマンションを買ったり古いアパートを一棟買いした場合エアコンやボイラーの設備費など、思いがけない出費がかさむことがあります。また、入れ替わりの多い物件の場合、リフォーム代が重くのしかかります。

特定の需要をあてにして失敗

マンションやアパートはもちろん、駐車場でもオフィスでもそうですが、特定の需要をあてにして投資すると需要がなくなったときにその投資は失敗します。

たとえば、工場や大学の近くにアパートを建てる、もし工場が撤退したり大学が移転したら?撤退や移転はなくても、門の場所がちょっとずれるだけで、需要がなくなることはあります。

特定の需要をあてにすると、あなたの力の及ばないところで、投資に失敗することがあります。

値上がりを期待して失敗

家賃収入ではなく不動産価値が上がることを期待して不動産を購入することも不動産投資の一つです。

とはいえ、不動産は期待した通りに値上がりするとは限りません。値上がりしないどころか、工場の移転や地震、津波などの自然災害で二度と土地の価値が暴落することも。

こうなると、損するのは分かっていても不動産を手放さざるを得ません。
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満室時の想定利回りを下回って失敗

マンションやアパートの一棟買いでは、満室時の想定利回り(賃料収入÷投資額)で儲けを計算します。

ただ、これも上記のように家賃が下がる、満室どころか空き室だらけで家賃が入ってこないなど、投資前に想定していなかった事態のために投資を失敗することがあります。

悪質なケースでは、購入時の入居者は全員サクラだった、ということも。

失敗を防ぐためには、チラシの数字だけでなく、自分の目で足でその物件が、本当にチラシ通りの家賃をとれる代物なのか、借り手のいる物件なのかを調べることが大切です。

サブリース(借り上げ)契約の家賃が下がって失敗

最近人気のサブリース契約、空室でも家賃を保証してくれるという大家さんにはうれしい契約です。

しかしこれも落とし穴、サブリース会社の一方的な申し出で家賃を減額されてしまうことが多いです。

また30年一括借り上げなど長期の契約を結び、家賃を下げられてもサブリースの解約ができないということもあります。

戸建て賃貸では引っ越しシーズンを逃すと致命的!

ファミリー向けの戸建て物件では引っ越しシーズンを逃すと、半年や一年間空き室のままということが起こります。

とはいえ、現在の入居者に「引っ越しシーズンが来るから、一か月早く出て行ってくれ」とは言えませんよね。

自分の不動産とはいえ、入居者がいる以上、大家さんの自由にはならない、儲けよりも入居者の都合を優先させなければいけないというのも不動産投資の落とし穴の一つです。

まとめ

以上が、サラリーマンが陥りやすい不動産投資の失敗事例でした。要は、不動産投資は手のかからない投資にあらず、不動産投資は片手間にできることではない!ということ。

チラシやネットの情報だけで物件を知った気になって投資してはだめ!人気エリアだからどんな物件でも借り手がつくだろうなんて甘い見通しで投資するのも×です。

不動産投資は株式やFXと異なり、最初から大金を投資します。失敗はできません。

投資対象選びには時間と手間をかけて慎重に!会社が忙しくてそれができないのなら、不動産投資なんてしないことです。

不動産投資はローンが多いと失敗します。さらに落とし穴となるのが目に見えない経費です。

物件のメンテナンスはもちろん、宣伝費や不動産屋さんへの手数料、管理会社に委託する場合には委託料もかかりますよ。

不動産投資をするときは、本当に儲けが出るのか、投資したお金を回収することができるのか、慎重に検討してくださいね。



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