事前に知っておくべきアパート経営のリスクの詳細内容と回避法!

大金をかけて、何ならローンまで借りて始めるアパート経営、失敗するわけにはいきませんよね。

とはいえ、アパート経営にはリスクがいっぱい!全てのリスクを避けて通ることはできませんが、できるだけリスクを予見し対処していくことで、たとえリスクが現実となっても致命傷を負わずに済みます。

ということで今回はアパート経営のリスクと回避法をまとめてみます。
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入居率の低下・家賃の下落

アパート経営の一番のリスクが空室です。1ヶ月の家賃が10万円の物件でも入居者がいなければその月の収入は0、捕らぬ狸の皮算用になってしまいます。

空室が何ヶ月も続けば、その間は家賃収入はなし、一方でローンや経費は変わらず払わなければいけません。

また、入居者が見つからなければ入居者を求めて家賃を下げざるをえないですよね。

最悪、1ヶ月あたりのローン返済額や経費以下の家賃を設定しなければならなくなります。これでは入居者が入っても赤字のまま!

ローン完済まであなたがこの赤字に耐えることができればよいですが、それができなければアパートを手放さざるをえなくなるでしょう。

入居率の低下を回避するためには投資するアパートの立地にこだわってください。アパートの入居率を左右するのは建物の外観や内装、家賃ではありません。

立地、駅へのアクセス、大通りに面しているかどうかです。

立地さえよければ、建物が古くなっても家賃が多少高くても人は入ります。アパートを借りる人は、おしゃれな外観よりも忙しい朝何分で駅に行けるかの方が重要ですし、

朝の5分10分は5千円1万円に相当しますから。立地がよく入居需要があるアパートなら、建物の老朽化により家賃が安くなっても、そのうち下げ止まります。赤字経営に陥りませんよ。

災害などのリスク

土砂災害や地震などもアパート経営のリスクです。人気物件も流されてしまえば終わり、手元に残るのはローンだけです。

土砂災害や地震を回避することはできませんが、傷害保険に加入しておく、耐震性・防火性の高いアパートを建てる/投資することで、リスクを小さくすることができます。

これからアパートを探す方は、災害にあいやすい土地かどうかに気を付けて探してください。

埋立地(液状化のおそれあり)、アパートの背後が山の斜面、川や海より低い土地は災害のリスクがあります。

特に、このような条件の土地で、その地区の相場よりも安い土地やアパートは危険です。

老朽化のリスク

人が作ったものはいずれ古くなります。アパート経営では、建物の老朽化は避けられません。

ただ、老朽化のリスクはあらかじめ想定することができますよね。事業計画に建物の修繕費をきちんと入れておきましょう。
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金利上昇のリスク

ローンを借りてアパート経営をするときには、金利上昇のリスクがあります。変動金利のローンでは、ローンを組んだときよりも金利が跳ね上がるということもなきにしもあらず。

金利上昇のリスクを回避するためには、

・固定金利でローンを組む、固定金利の期間を長く設定する
・返済期間を短く設定する
・繰り上げ返済をする
・自己資金の比率を高くする

つまり、借りるお金は少なく!返済は短期間で!!ということです。アパート経営が行きづまる一番の原因はローンを返済できなくなることです。

ローンの返済さえなければ、毎月の収支はカツカツでも何とか維持できるもの……これはマイホームでも同じですよね。

アパート経営を始めるときは、借りるお金はできるだけ少なくしてローンの負担を減らしましょう。

リスクを減らす一番の方法はローンを借りない、全て自己資金で始めることです。

また、借りたお金はできるだけ早く返してしまいましょう。アパート経営で最初から儲けて贅沢をしようなんて考えてはいけません。

贅沢はローンを完済してから!まずはローンの返済を優先させてください。

返済期間が長くなればなるほど、金利上昇や家賃下落、空室などのリスクが大きくなりますよ。

入居者とのトラブルリスク

「入居者が家賃を払ってくれない」「出て行ってほしいのに出て行ってくれない」「大声やごみ捨て問題などで他の入居者からクレームがくる」など入居者とのトラブルもまた、アパート経営のリスクです。

最悪、一人の迷惑な入居者のためにアパート全体の資産価値が低下してしまうこともあります。たとえば、暴力団が入居してしまった、とか。

このようなトラブルを回避するためには、不動産屋を通じて入居者を募集すること、家賃の徴収や入居者のクレームなどは管理会社に委託してください。

不動産屋や管理会社に払う手数料をケチって、全部自分でやろうとすると、押しの強い入居者や反社会的な入居希望者を相手にしたとき押し切られたり泣き寝入りをする羽目になります。

また、入居者同士のトラブルも大家さんが直接仲裁するよりも、管理会社に間に入ってもらった方が解決しやすいです。

アパート経営ではできるだけ経費を節約したいと考えがちですが、不動産屋や管理会社に払う手数料は必要経費と考え、ケチらないようにしましょう。

まとめ

以上が、アパート経営のリスクと回避方法についてでした。

こういったリスクを予見しておくことで、少しでも失敗の可能性を減らすことが大切です。

アパート経営を始める方、また、親のアパートを引き継ぐ予定の方、ぜひ参考にしてください。



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