投資用マンションでローンを組む際の注意点は?金利はいくら位?

投資用マンションのためにお金を借りる場合、自宅を購入するときの住宅ローンではなく不動産投資ローンを組むことになります。

不動産投資ローンには、購入資金をためずに不動産投資を始められる・レバレッジをきかせられる(少ない自己資金で大きな投資)などのメリットがある一方、デメリットやリスクもあります。

というわけで、今回は投資用マンションでローンを組む際の注意点や金利についてご紹介します。
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不動産投資ローンの注意点①審査基準

まずは、不動産投資ローンを組むことができるかどうかが問題です。

不動産投資の場合、自己資金でまかなえない分を不動産投資ローンを借りて支払うわけですが、不動産投資ローンの審査基準は住宅ローンよりも厳しく設定されています。

最初にあなたが不動産投資ローンを組むことができるかどうかを調べてみてください。不動産投資を始めるのはそれからです。

不動産投資ローンの審査基準や借入限度額は、

・住宅ローンでは返済能力(年齢や年収など)が重視されるのに対し、不動産投資ローンでは事業の採算性や可能性重視

・借入限度額は大体年収の5倍、住宅ローンは年収の7倍が目安なので住宅ローンよりも借入限度額が低い。ローンでまかえない分は自己資金を用意することになります。

不動産投資ローンの注意点②抵当権

不動産投資ローンでは、投資用物件を担保にして金融機関からお金を借ります。

不動産を売却するとき残債がある(不動産を売却したお金でローンを完済できない)、残債を自力で返せないときには、よい買い手がいても勝手に不動産を売却することはできません。

売却タイミングを逃してしまったり、好条件での売却ができないリスクがあります。

不動産投資ローンの注意点③空き室リスク

不動産投資ローンを組み、毎月の返済が開始すると、たとえ不動産の借り手がつかなくても毎月の返済はきっちり行わなければいけません。

家賃が入ってこないから今月の返済はパス、ということはできません。

ローンを組むときには、空き室リスクを考慮したうえで、無理のない返済計画(空き室の場合は本業の収入から返済するなど)を立てる必要があります。

不動産投資ローンの注意点④債務整理

ローンの返済が滞った場合、自己破産や任意整理などの債務整理をすることになります。

もし、ローンの残債<不動産のときには、不動産を売却してローンを返せばよいですが、そうでないときには、不動産を手放したうえでローンも背負うことになり、最悪、自己破産です。

不動産投資ローンを組むときには、大きな債務を背負うかもしれないリスクを頭に入れておくこと、そして、不動産を売っても返せないローンを組まないことです。

これは、不動産を売却したいときの抵当権問題にも関わります。
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不動産投資ローンの注意点⑤金利

不動産投資ローンには、固定金利と変動金利の二つがあります。どちらかというと、変動金利にする方の方が多いようですね。

固定金利の場合も、金利が固定されるのが最初の4年間程で、それ以後は変動金利に移行するというタイプのローンが多いです。

変動金利には金利上昇のリスクがありますし、固定金利には低金利が続いたときに余計な金利負担を負うことになります。どちらも一長一短があるので、ローンを組むときにはよく検討してみてください。

ちなみに、現在の金利では固定金利<変動金利です。

また、不動産投資ローンの平均金利(変動金利)ですが、現在はマイナス金利の影響もあり2~5%程度です。住宅ローン(変動金利)が0.4~3%程度なので、住宅ローンよりは高いですね。

不動産投資ローンの注意点⑥ノンバンクローン

不動産投資ローンの金利は低い順に、都市銀行<地方銀行<信用金庫<ノンバンクで、都市銀行でお金を借りるのが一番お得です。

ノンバンクの場合、金利が10%以上のこともあります。ただ、都市銀行は審査が厳しいですよね。

不動産投資をこれから始めるぞという方や自己資金や資産の乏しい方ではなかなかローンを組むことはできません。

とはいえ、最初から諦める必要もないので、まずは「当たって砕けろ」の精神で銀行に相談してみましょう。

また、銀行は基本的にはワンルームマンションには担保価値を認めません。

ワンルームマンションに投資するときには、ノンバンクローンでローンを組むことを覚悟してください。金利が高いですよ。

不動産投資ローンの注意点⑦繰り上げ返済

早くローンを完済したい、金利変動リスクを回避したいために行う繰り上げ返済、住宅ローンでは一般的ですが、不動産投資ローンでは繰り上げ返済はあまり使えません。

繰り上げ返済手数料がかかるためです。

なので、最初からローンの返済期間を短くするか、金利変動リスクに備えるのであれば、最初の数年間は固定金利にしておき、固定金利期間が終わったときに金融機関に金利交渉をするのがおすすめです。

このとき、金利が下がっていれば変動リスクに切り替えればよいし、インフレなどで金利が上昇していれば固定金利のまま、

返済実績をたてに「信用できる顧客でしょ。だからもう少し金利を下げて」とお願いすればよいです。

まとめ

以上が、投資用マンションでローンを組む際の注意点でした。不動産投資ローンを組むときには、まずは金融機関をはしごして、自分に一番合ったローンを探してみてください。

不動産会社と提携する金融機関からローンを借りるときにも、金利や固定/変動などで損をしない契約をしましょう。

また、ローンを組むときの大前提ですが、無理なローンは組んではいけません。最悪、不動産を手放せば借金を返すことができるという範囲内でローンを組みましょう。

月々の返済額も、空き室リスクを考慮したうえで決めてください。



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