不動産投資が節税になる仕組みは住民税が鍵?法人で取得すべき?

不動産投資といえば家賃収入を得ることができるのが主なメリットですが、もう一つ、不動産投資には節税効果もあります。

不動産投資という言葉を聞くと私だけでしょうか?なぜかしらややこしくて難しいイメージをもっていて、不動産関係の方じゃないとできないものだと思っていましたが、

最近ではこの節税対策になることが注目されていて、異業種の方や普通のサラリーマンの方が不動産投資に積極的に取り組むケースが増えています。

今回は不動産投資を使った住民税の節税や法人での不動産投資などについてまとめてみます。
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住民税とは?不動産投資の節税効果とは?

住民税は課税所得額に一律10%課税されます。所得税のような累進税率ではありません。

そして、ここからが肝心なのですが、住民税は全ての所得を合算した金額に10%をかけ合わせて求めます。

つまり、あなたがサラリーマンの場合、給与所得(源泉徴収票にある課税所得額)+経費を差し引いた不動産からの所得額=課税所得額です。

赤字の所得がある場合、合算することで課税所得額が少なくなるので、住民税も少なくなります。

例)給与所得500万円→住民税50万円

給与所得500万円で不動産収入が200万円の赤字→課税所得額300万円住民税30万円

ただし、課税所得額が125万円以下の場合は住民税の節税効果はほとんどありません。

また、課税所得額が少なくなれば住民税だけでなく所得税のその分安くなります。

法人での不動産投資とは?

法人で投資用物件を取得し賃料などの収入を得た場合、1年間の課税所得に対して、(法人税+住民税+事業税)が課税されます。

もし、サラリーマンなど他に所得がある場合は、法人と給与所得は分けて計算、それぞれに課税(給与所得には所得税と住民税、法人の課税所得には法人税と住民税、事業税)されます。

個人と法人それぞれの税率がこちら。

・個人の税率(所得税+住民税)※控除あり

0~195万円15%
195~330万円20%
330~695万円30%
695~900万円33%
900~1800万円43%
1800万円~50%

・法人の税率(法人税+住民税+事業税)

0~400万円22%
400~800万円23%
800万円~36%

個人で不動産投資をした場合、給与所得+不動産からの所得を合算した課税所得に上記の税率がかけられます。

法人で不動産投資するときには、給与所得には個人の税率、不動産投資には法人の税率がかけられます。

赤字の所得があるのであれば、所得を合算できる個人の方が節税効果は高い場合が多いです。ただ上記の通り、所得は高くなればなるほど税率も高くなります。

二つの所得を合算した結果、一つ上、二つ上の税率になってしまうこともあります。不動産投資を始めて以来ずっと赤字ということはないでしょう(それでは投資になりませんものね)から、

法人で不動産投資をした方が長い目で見れば節税効果が高いことが多いです。

例)給与所得300万円、不動産の所得500万円の場合

個人で不動産投資をした場合:800万円にかかるので、695万円までは30%、残りの105万円33%

法人で不動産投資をした場合:300万円のうち195万円までは15%残りの105万円は20%、500万円のうち400万円には22%残りの100万円に23%

同じ所得額でも、法人で不動産投資をした方が、トータルの税金は安くなります。
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減価償却費について

個人と法人では、同じ物件を購入した場合でも、減価償却費の計上の仕方が違います。

個人の場合は強制償却なので、その年の課税所得がすでに赤字であっても算定された減価償却費は全額計上しなければいけません。

効果的な節税とはなりませんね(個人でも青色申告の場合は計上しないことも可能、ただ法人と比べて繰りこしできる年数は短い)

一方の法人は、任意償却なので減価償却費の枠内であれば自由に減価償却費を計上することができます。

たとえば、減価償却費が300万円の場合、300万円すべてを計上して課税所得を赤字にしてもよいですし、黒字にしたいために減価償却費を計上しないということもできます。

この場合は、翌年以降に繰りこしすることになります。翌年、物件の売却をするなど黒字が膨らみそうなときには、今年の減価償却費を翌年に回した方がよいですよね。

このように、法人では減価償却費を利用して課税所得金額の調整ができるのです。

奥さんに役員報酬!?

法人の場合、役員報酬を支払うことができます。役員報酬を支払うことで、不動産所得の課税所得額を少なくすることができる他に、

たとえば給与所得のある夫ではなく奥さん(夫よりも収入が少ない)に役員報酬を支払うことで節税効果も見込めます。

例)給与所得+不動産所得→高所得になり税率が高い

妻に役員報酬を支払えば、夫婦合算での所得額は同じでも、夫婦別々に課税されるため、税率が低くなる。

個人の不動産投資で青色申告の場合でも、役員報酬にあたる青色事業専従者給与を奥さんに支払うことができますが、こちらには「専従者」とある通り、パートなど他の収入がある場合にはだめ、などの制約があります。

まとめ

以上が、不動産投資を使った住民税の節税や法人での不動産投資などについてでした。

上記の通り、税金の面では、個人よりも法人で不動産を取得した方がずっとお得です。

もし、これから不動産用物件を購入するのであれば、手続きは少々面倒ではありますが、法人での不動産投資を検討してみてください。



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