投資用物件を購入するとき、物件の広告でまず注目するのが利回りですよね。

不動産投資成功のコツは利回りの高い不動産に投資すること！不動産投資成功のカギは利回りが握っているといっても過言ではありません。

不動産投資に成功するためには、利回りについてきちんと理解しておくことが肝心！

ということで、今回は不動産投資の利回りについてまとめてみます。

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不動産投資の利回りとは？

不動産投資の利回りとは「1年で投資額（投資不動産の購入額）に対してどのくらいの利益があるか」という数字です。

つまり、利回りが高ければ高いほど、投資したお金を早く回収できるということです。

不動産投資の表面利回りとは？

物件の広告に載っている利回りとは、表面利回り（グロス利回り）のことです。表面利回りとは、ランニングコスト（必要経費）を無視した利回りのこと。

計算方法は、表面利回り＝1年間の収入（年間家賃収入額）÷投資額（投資不動産の購入額）×100

たとえば、1000万円で購入した物件で年間100万円の家賃収入を得ることができる場合、表面利回りは100万円÷1000万円×100＝10％となります。

不動産投資の実質利回りとは？

しかし、実際の不動産投資では、家賃収入全てがあなたの懐に入るわけではありません。管理費や修繕積立金など諸々の経費がかかります。

これらの必要経費を差し引いたうえで計算した利回りが実質利回り、実際に不動産投資をするときには表面利回りではなく実質利回りを重視しなければいけません。

実質利回りの計算方法がこちら。

実質利回り＝（1年間の収入―1年間の必要経費）÷投資額×100

たとえば、1年間の必要経費が20万円の場合、（100万円―20万円）÷1000万円×100＝8％

広告には表面利回り10％と謳っていたとしても、実際には8％の利回りしかないのです。

購入前の投資用不動産で実質利回りを知りたいときには、マンションの管理費や修繕積立金などを調べたうえで、自分で計算してみてください。

不動産投資の利回りはどんどん下がる？

一般的に投資用物件の利回りは購入時が一番高く、徐々に下がります。これは、物件が古くなればなるほど家賃は下落するのに対し、修繕積立金や管理費は購入当初と変わりません。

1年間の家賃収入は下がり、1年間の必要経費は変わらない（もしくは高くなることも）のですから、実質利回りは下がりますよね。

投資用物件を購入するときは、購入当初の利回りをずっと維持できると考えてはだめ、不動産投資失敗の元です。

不動産投資の利回りの相場は？

不動産投資の利回りは一般的に、築年数が浅い物件よりも古い物件の方が高いです。

これは、最初の投資額が安いためですね。築年数が古い物件の利回りの相場は8％（実質5～6％）、浅い物件の利回りは8％（実質4％）です。

また、都心と地方を比較した場合、都心よりも地方の方が利回りは高いです。

地方の平均的な利回りは12～15％、東京都23区内の平均利回りは8％、都内では中古のマンションでも実質利回り4％～6％程度しかありません。新築マンションになると2％～4％です。

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利回りの落とし穴

不動産投資のための投資用物件を購入するとき、物件の広告に記載されている利回りを頭から信じてはいけません。利回りの落とし穴をご紹介します。

・実質利回りは表面利回りよりもうんと低い

上記の通り、表面利回りには必要経費が盛り込まれていません。実際に投資をしたとき、表面利回りで運用することはできないのです。

・空き室リスク

利回りが高い物件でも借り手がいなければ、捕らぬ狸の皮算用です。不動産投資をするときには利回りだけでなく、空き室リスクについても確認しておきましょう。

利回りが低い物件でも空き室になったとき間髪いれず新しい入居者が決まるという物件の方が、安定した収入を見込むことができます。

都心の不動産投資では利回りは低いですが入居者に困ることがないため、手堅い投資なのですね。

一方、地方では利回りは高くてもなかなか新しい入居者が見つからないというリスクがあります。

・長期入居者の家賃

すでに入居者のいる投資用物件の場合、現在の家賃で利回りが計算されていることが多いです。

もし、入居者が10年20年と長くその物件に入居していて家賃の変更が行われていない場合、10年前20年前の家賃で計算されている可能性があるのです。

好景気で家賃が高かった時代の家賃、あるいは物件がまだ新築だった頃の家賃で計算するのですから利回りは高くなりますよね。

しかし、その入居者が出て行った後、同じ家賃で新しい入居者を見つけることができるかというと……答えは「NO」です。

ということで、すでに入居者のいる投資用物件を購入するときには、利回りの計算に使われている家賃のでどころを調べておくこと！

もし、物件の家賃と周辺の家賃の相場に差がある場合は注意が必要です。

まとめ

以上が、不動産投資の利回りについてでした。不動産投資を始めるときには、表面利回りの高い数字にだまされてはだめ！

実際に投資した場合にはどのくらいの収入を見込めるのかは実質利回りを計算していなければわかりません。

さらに、空き室リスクなど利回りの数字だけでは見えない落とし穴にも注意する必要があります。