ワンルームマンション投資には落とし穴が!成功の秘訣や業者選び

ワンルームマンション投資とは「購入したマンションを人に貸し、家賃収入を得る」投資方法です。

家賃収入からマンションの購入費用や税金、諸々の諸経費を差し引いたお金が、ワンルームマンション投資の利益です。

ワンルームマンション投資は、借家を立てたりマンションやアパートを一棟買いする不動産投資に比べて安い投資金額で始めることができたり、

空室リスクが小さい、物件の管理に手間がかからないなどのメリットがあるため、不動産投資初心者が始めやすい投資です。

ただ、成功する人がいれば失敗する人もいるのが投資というもの、ワンルームマンション投資にも落とし穴が潜んでいます。

ということで、今回はワンルームマンション投資のリスクやデメリット、成功の秘訣などについてご紹介します。

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ワンルームマンション投資のメリット・デメリット

まずは、ワンルームマンション投資のメリット・デメリットを簡単にまとめておきます。

メリット・デメリットを知ることで、自分向きの投資かどうかを判断することができるので、ぜひチェックしてください。

【メリット】
・少ない投資金額で始められる(中古なら1000万円以下から可能)
・流動性が高い(売買しやすい)
・空室リスクが小さい(アパート1棟を埋めようとしたら大変)
・経営管理に手間がかからない(マンションには管理会社、賃貸については賃貸管理会社に任せることができる)

【デメリット】
・リターン少ない(家賃10万円なら1ヶ月の収入は10万円(-諸経費))
・資産は建物のみ(土地なし)
・空室になったら収入ゼロ(ローンがあれば赤字)
・経年劣化による価値の低下、修繕費用
・地震や災害リスク

ワンルームマンション投資の落とし穴①価値の低下による利回りの低下

ワンルームマンション投資の落とし穴の一つ目は「期待した利回りを得られないこと」です。

不動産投資における利回りは、「年間家賃収入÷物件の購入価格」で計算します。もし購入価格が1500万円、年間家賃収入75万円のワンルームマンションであれば、利回りは75万円÷1500万円=5%です。

ただ、この利回りは物件の資産価値が購入したときのまま維持される(購入金額で売ることができる)ときの話。

実際には、ワンルームマンションの価値は築年数とともにどんどん下がっていきます。

たとえば、1500万円で購入したワンルームマンションを5年間運用した後1200万円で売却した場合、300万円の売却損ができます。

年間家賃収入が75万円なら5年間の家賃収入は375万円、しかし実際の利益はここから売却損300万円を引いた75万円です。

利回り5%のはずが、ふたを開けてみたら利回り1%だったということになるのです。

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ワンルームマンション投資の落とし穴②長期保有

ワンルームマンションの資産価値が下がっても売りさえしなければ売却損は出ない、5%で回せば20年で投資額を回収できるし、その後の家賃収入は丸々儲けになる……

という考え方もありますが、20年後、果たして今の家賃で入居者を探すことはできるでしょうか?

また、建物の老朽化で修繕費用も必要になるかもしれません。鉄筋コンクリートの建物の寿命は60~80年と言われています。

中古のワンルームマンションを購入したとき、すでに築20年であれば、20年後には築40年。「これから儲けるぞ」というときには、すでに建物にがたがきているのです。

ワンルームマンション投資は、中長期的な投資が基本ですが、長期保有にはリスクがあります。

20年後から儲けるぞ!といっても、20年の間に何が起こるか分かりません。

長い目で投資をすることは大切ですが、長すぎる目で投資をすると、儲けを出す前に地震が起きたり家賃が下落するなど、投資に失敗してしまうことがあります。

ワンルームマンション投資の落とし穴③新築物件は割高

建物の老朽化が心配なら新築物件を購入すればいいじゃん、新築なら家賃も高く設定できるし入居者もすぐに見つかる!、これがワンルームマンション投資の落とし穴の3つ目です。

新築物件には、建築費や宣伝費諸々が含まれるため、実際の不動産価値以上の値段がつきます。つまり、割高物件なのです。

たとえば、新築で2500万円のワンルームマンション、分譲後に不動産マーケットに出せば一度も入居者が入っていない物件でも中古物件!2500万円では売れません。

分譲時の70%の価格ということもざらです。また、新築プレミアムがつくのは最初の入居者だけ、次からは周辺の相場と同じ家賃です。割高な分、投資金額を回収するのが大変です。

ワンルームマンション投資の落とし穴④節税効果は限定的

ワンルームマンション投資をしたときの、家賃収入は課税対象です。投資を始めた直後は、物件の減価償却分などを経費として引くことができるので節税効果がありますが、それも最初の数年のこと。

その後は、固定資産税はかかるし、管理費や修繕積立費などの諸々の経費がかかります。

ワンルームマンション投資で節税をしようとしても、期待した通りの効果は得られないことが多いです。

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ワンルームマンション投資、成功の秘訣

上記を踏まえて、ワンルームマンション投資の成功の秘訣をご紹介します。

投資資金はできるだけ自己資金、借入をしないこと(ただ、節税効果は小さくなる)。毎月、ローンの支払があるのに入居者が見つからないとなったら、目も当てられません。

新築マンションではなく中古マンション狙い!人気の中古マンションを購入すること。新築マンションは割高なだけでなく、評価が定まっていません。入居者の質や利便性などから、期待していたような人気物件でなくなるということもあります。

・利便性の高いマンションを購入すること。多少高くても、最寄駅から徒歩10分以内の条件は外してはだめです。入居者の質や建物の外観(きちんと管理されているか、ゴミ置き場はきれいかなど)もチェックしておくこと。

・築年数に注意!マンションの残りの寿命で投資額を回収できるのかを計算すること。

・家賃保証やサブリース契約を過信しないこと。家賃は保障されても、当初の家賃の金額が保障されるわけではありません。契約内容(保障する家賃の金額)賃借人ごと、あるいは定期的に更新されるのが普通です。

また、ワンルームマンション投資をするときにはパートナー選びも大切!信頼できる不動産会社や不動産投資会社を選んでください。選ぶときのポイントは、

・ローンプランを用意してくれること(金利の低いローンプランを提示してくれること)
・入居者管理や入居者募集、物件のメンテナンスなど、あなたの必要なサポートを用意してくれること
・不動産運用だけでなく資産運用の視点からアドバイスやサポートをしてくれること
滞納保障や家賃保証、サブリースなど、あなたが利用したい保障やサービスがあること

また、物件を選ぶ・購入するときにはお住いの(不動産投資をする)地域に密着した不動産会社を選ぶのがよいです。

不要なローンや「サブリース契約や家賃保証があるから安心・安全、損することはない」など誇張した売り文句ですすめてくる不動産会社や不動産投資会社は注意した方がよいです。

まとめ

以上が、ワンルームマンション投資のリスクやデメリット、成功の秘訣などについてでした。ワンルームマンション投資は他の不動産投資に比べて、ローリスクローリターンの投資です。

大儲けすることはありませんが、損をしても1000万円程度(購入価格)です。ただ、絶対安心安全な投資ではないので、そのようなうたい文句でワンルームマンション投資をすすめられたときには気を付けてください。

ワンルームマンション投資は物件次第、利便性が高い物件なら多少古くても入居者は見つかります。

ワンルームマンション投資をするときは、物件選びは慎重に!ここで成功・失敗が決まるといっても過言ではないので、妥協したりけちったりしてはだめですよ。

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