投資用マンションの売却する最適なタイミングは?税金はかかるの?

今回は投資用マンションを売却するタイミングや売却時にかかる税金についてご紹介します。

投資用マンションを売却する目的・メリット

投資用マンションを売却する目的やメリットがこちら。

・利益や損失を確定する、資金を回収する

利回り10%の物件では投資したお金を回収するのに10年かかります。ただしこの先10年間、常に借り手がいて賃料を得ることができるとは限りません。

それよりも物件を売却して投資したお金を回収したい、利益を確定させたいというときにはマンションを売却します。

特に、購入時の価格<売却価格のときはいわゆる「売りどき」、このタイミングで投資用マンションを売ることが多いです。

また、空き室が続き賃料を得ることができない、実質利回りがマイナス!このままでは損失が大きくなるばかりというときにもマンションを売却します。株でいうところの「損切り」ですね。

実質利回りが徐々に下がっているときには、近い将来、マイナスに転じる可能性が高いので、利益があるうちに売却してしまう方がよいです。

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・リスク回避

「これから大不況が来るぞ、借り手が見つからないかもしれない」「金利が急上昇しそうだ」「投資用マンションのエリアで人口減」「新しい賃貸マンションが次々と建つ」

などのリスクを回避するために、投資用マンションを売却することがあります。

反対に、「これから好景気が来るぞ、もっと利回りのよい物件を購入したいから今のマンションを売って資金を確保したい」というときにも投資用マンションを売却することがあります。

投資用マンションの売却のタイミングを見極めるには、将来を見通す「先見の明」が必要なのですね。

投資用マンションを売却するタイミング①購入から5年後

投資用マンションを売却すると、譲渡所得に対して譲渡所得税がかかり、購入からの年数で税率が変わります。

購入から5年以内に売却したときと5年後に売却したときでは税率が倍近く違うのです。

一般的に不動産は築年数が古くなればなるほど価格は下がります。

築年数が浅く高く売れるタイミングと譲渡所得に対する税金が下がるタイミング、これら両方を満たすのが購入から5年後なのです。

なので、購入から5年経ったら、投資用マンションを持ち続けるか売却するか、一度検討してみてください。

ちなみに、売却価格が購入価格よりも下がるときには税金がかからないので、購入からの年数で売却のタイミングを考える必要はありません。

また、法人の場合は法人税がかかるので、譲渡所得税はかかりません。

参考)譲渡所得=売却価格―(購入価格+購入時・売却時にかかる諸経費)
短期譲渡所得(購入から5年以内):税率39%
長期譲渡所得(購入から5年後):税率20%

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投資用マンションを売却するタイミング②節税効果がうすれるとき

投資用マンションを売却するタイミングの二つ目は節税効果がうすれるときです。

たとえば、ローン金利が下がると経費として計上できる金額が少なくなるので節税効果がうすれます。

また、減価償却期間が満了しても節税効果がうすれます。これらのタイミングは投資用マンションの売却を検討する時期です。

投資用マンションを売却するタイミング③法人の場合

法人が投資用マンションを売却した場合、その年の賃貸利益+売却費を合算した金額に法人税がかかります。

もし、投資用マンションを売却して、黒字(課税所得)が膨らんだ場合、多くの税金を払わなければいけません。

反対に課税所得を少なくすれば税金の金額も少なくなります。なので、物件購入などで一時的に赤字がふくらんだときが投資用マンションを売却するタイミングです。

投資用マンションの売却費と物件購入費を相殺することで、税金を低くおさえることができます。

もし、投資用マンションの売却を検討しているのであれば、「決算期の年度初めに売却、年度内に次の物件を購入」というのがよいでしょう。

投資用マンションを売却するタイミング④修繕前

エレベータが故障した、給湯器がこわれたなど、マンションに修繕はつきものです。投資用マンションを売却したいのであれば、修繕前に売却するのがおすすめです。

多くの場合、修繕をした物件は、たとえ修繕によって元の状態に戻った/元の状態以上になった場合でも、修繕する前よりも価格は下がります。

「一か所修繕した=建物や物件にガタがきた」ということだからです。

次はどこが故障するか分からない物件ですから、値が下がるのは当たり前ですよね。

なので、「そろそろ修繕が必要な箇所が出てきそうだ」というときには、その前に売却すべきかどうかを検討してみてください。

売却したいのであれば、本格的に故障してしまう前に売ってしまいましょう。

まとめ

以上が、投資用マンションを売却するタイミングでした。

まず、今現在投資用マンションで利益を得ることができない(手元にお金が残らない)、損失が膨らむ一方というときには、真剣に売却を検討してください。

税金面や節税効果のための売却を検討するときは慎重に検討することが大切!特に、経費を差し引いた後手元にいくら残るのかについてはきちんと計算しておきましょう。

売却した結果、思っていたよりも手元に残るお金が少なかった、新しい投資用マンションを購入したいのにお金が足りないなんてことにならないように!気を付けましょう。

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